Förhandsbesked
Ska du bygga nytt utanför detaljplanerat område eller stycka av en bit mark till en ny fastighet? Då är det lämpligt att söka ett förhandsbesked. Förhandsbeskedet är ett sätt att tidigt få reda på om det du planerar att bygga är möjligt på den plats som du tänkt dig.
Ett förhandsbesked kräver inte lika mycket handlingar som en ansökan om bygglov. I en prövning om förhandsbesked görs en lokaliseringsprövning vilken syftar till att avgöra om platsen är lämplig för det du vill bygga innan du söker bygglov.
Ansökan om förhandbesked görs via blanketten eller etjänsten för bygglov eller anmälan.
I plan- och bygglagen står bland annat att markområden ska användas för det som området är mest lämpat för. Det finns många saker att ta hänsyn till vid bedömningen, till exempel ska det passa med en byggnad på platsen med tanke på landskapet och den bebyggelse som redan finns i närheten. Det ska också vara lämpligt avstånd till naturområden, fornminnen, anläggningar, vägar samt ledningar i marken och luften. Det måste också gå att göra en väg fram till huset om det inte redan finns, samt möjlighet att ordna vatten och avlopp. Vi tittar på om det finns förutsättningarna att hantera dagvatten och om det finns risk för översvämning eller skred.
Här är några punkter du gärna får tänka på vid val av plats för en ny tomt på landsbygden:
- Undvik jordbruksmark och betesmark eftersom det är enligt Miljöbalken inte är tillåtet att ta dessa i anspråk för exploatering som inte är av väsentligt samhällsintresse.
- Om det finns fornlämningar i området rekommendera vi att man först kontaktar länsstyrelsen för ett utlåtande kring möjligheterna till byggnation och ev. åtgärder som krävs med avseende på fornlämningarna. Läs mer på https://www.lansstyrelsen.se/ostergotland/samhalle/kulturmiljo/fornlamningar-och-fornfynd.html. Här kan man även söka i karta efter registrerade fornlämningar.
- Alla vatten, även mindre vattendrag omfattas av strandskydd. Strandskydd är ett generellt förbud mot bland annat byggnation. Inom strandskyddat område går det inte att tillskapa nya tomter.
- Bara enstaka tomter eller en liten grupp med tomter kan beviljas med förhandsbesked, i övrigt krävs detaljplan.
- Där det finns ett högt bebyggelsetryck (oftast nära stad och orter och inom kommunens sk randzon), måste nya tomter komma till med planläggning om det inte handlar om en mycket väl avgränsad lucka. En lucka är en bit mark där det inte är samma förutsättningar som övrig mark. Det kan till exempel vara mark som ligger mellan odlad mark och skog och har en storlek där bara en ny tomt får plats. Se exemplet nedan (grön markering är skog, gul är odlad mark). Läs mer under När krävs detaljplan.
Exempel på en lucka.
- Det måste gå att ordna ett godkänt avlopp, vattentillgång måste finnas och sophämtning/slamtömning måste kunna ske.
- Att närhet till väg eller järnväg kan orsaka buller. En förutsättning för att förhandsbesked ska kunna beviljas är att man kan påvisa att bullernivåer inte överskrider riktvärden.
- Att visst avstånd kan krävas till djurhållning.
- Placeringen i landskapet. Undvik iögonfallande placering i öppna landskap. Välj ett hus som är anpassat för platsen för att minimera schaktning och fyllnad. Spara träd och berghällar.
Exempel på bra placering i landsbygd.
Exempel på dålig placering i landsbygd på iögonfallande plats.
Positivt förhandsbesked
Om platsen är lämplig att bygga på får du ett positivt förhandsbesked.
Ett positivt förhandsbesked ger dig rätten att göra en viss åtgärd på en viss plats, under förutsättning att du ansöker om bygglov och får startbesked inom två år från det att förhandsbeskedet vunnit laga kraft.
Negativt förhandsbesked
Om platsen är olämplig får du ett negativt förhandsbesked.
Platser som anses olämpliga att bygga på kan till exempel vara brukningsvärd jordbruksmark, områden som är mycket bullerutsatta eller ligger inom strandskyddat område. I kommunens översiktsplan för landsbygden finns en del riktlinjer som gäller förhandsbesked för nya tomter utanför detaljplanerat område.
Ibland krävs detaljplan
Om man vill skapa ett större antal tomter eller bygga där högt bebyggelsetryck råder krävs troligtvis en detaljplan. Runt stadens tätort finns en sk randzon som kommunen pekat ut i översiktsplanen. Randzonen är schematiskt och en bedömning om högt bebyggelsetryck råder görs i varje enskilt fall. Inom randzonen råder ett högt bebyggelsetryck, där många vill bo nära staden men ändå lantligt. Innanför randzonen ska ny bebyggelse föregås av detaljplaneläggning. Nya hus ska inte byggas utan övergripande planering. När många vill bygga på samma ställe är det viktigt att tomterna och byggnaderna placeras lämpligt i förhållande till varandra, att vatten och avlopp, dagvattenlösning, vägar, bussförbindelser, barnomsorg och annan infrastruktur och social service planeras genom ett gemensamt större grepp, alltså genom en detaljplan och inte via många enskilda ansökningar om förhandsbesked och bygglov.
Undantaget inom randzonen är om det går att hitta en avgränsad lucka i naturen/bebyggelsen. En plats som är avskild från ett större område med samma förutsättningar. I en sådan lucka där endast en eller två tomter kan rymmas, där är det möjligt att gå direkt via förhandsbesked/bygglov.
Avgift för förhandsbesked
Byggnadsnämnden har rätt att ta ut en avgift för att de handlägger din ansökan oavsett om du får ett positivt eller ett negativt beslut.
Avgiften ligger på cirka 25 000 kronor för en tomt.
Vilka handlingar behöver du skicka in?
- Översiktlig karta eller liknande där du markerar den tänkta tomtplatsen. Redovisa in/utfart och ev. nya vägar.
- Skalenlig tomtskiss som visar föreslagna gränser och tänkt avstyckning samt placering av byggnad.
- Skicka gärna med bilder på befintliga förhållanden och bilder eller beskrivning av byggnad.
Hur lång tid tar det att få ett beslut?
Du får beslut inom 10 veckor förutsatt att alla handlingar är inlämnade och kompletta. Måste ärendet kompletteras meddelas du om detta. Handläggningstiden börjar räknas när du lämnat in alla handlingar som vi behöver. Handläggningstiden kan förlängas med 10 veckor om ditt ärende behöver ytterligare utredning.
Detta kan förlänga handläggningstiden:
- om ansökan inte är komplett.
- kvaliteten på inlämnade handlingar, om de inte är tydliga och rätt gjorda.
- om beslut behöver tas i byggnadsnämnden.
- om ärendet strider mot planen för området och/eller grannar eller andra berörda behöver höras.
Kontakt
Förvaltningshuset Rosen
Trädgårdsgatan 21
601 81
Norrköping